不久之前正式官宣的今年第三次集中土拍名单，看点不少，引来各路的围观。

除了占地40万㎡、起拍总价近188亿的广船二三期地块之外，另一宗巨无霸地块——总占地超57万㎡的番禺谢村地块同样吸睛。

一说到谢村地块，大家肯定第一时间都会想到“恒大足球场”，而且事实上这次挂牌的地块确实也包含了恒大足球场地块。

但是！小前线仔细研究了一下地块出让公告以及相关附件，发现事情其实并不止这样。

新增居住用地，位置在…

先来看看地块基本情况，总用地面积577731㎡，计容建面657300.35㎡，包含商业/商务、居住等用途，起拍总价31.5535亿元，折合楼面地价4770元/㎡（未扣除配建）。

可能是先入为主的原因，小前线总想着这次基本就是现在恒大谢村地块的重新出让，殊不知，仔细对比才知道，新增的商务和居住地块还是重头戏！

只要仔细看一下本次商业/商务地块的红线图就会发现，绝对不仅仅是原来恒大谢村地块这么简单。地块的红线图如下，这跟现在开发成恒大冠珺之光的地块是怎么样都对不上的。

△挂牌出让商用地块红线图

对着地图左看右看，发现挂牌地块东北侧的地块轮廓有点熟悉。好家伙，这不就是建设中的新世界国际学校项目吗？！

也就是说，此次挂牌出让的商业/商务用地，位于该学校的南侧及西侧，和原恒大地块是邻居关系。机智如我，完美。

最新航拍可见，商用地块现状都是空地，后续开发建设难度较小。而建筑物限高稍有不同，学校南侧一长排的地块都是限高30米，西侧都是限高100米。

至于住宅用地，也是位于学校南面，两者中间隔了035商用地块，东侧靠近钟顺路及谢村旧村庄，南侧距离兴业大道西约150米，距谢村站约1.5公里。

而且，它的占地面积仅有15671㎡，计容建面31341㎡，限高80米，体量不大，还要配建肉菜市场、邮政所、社区卫生服务站等公建设施。

顺利出让后，小区如何规划，又会推出什么样的产品，都值得关注。

足球场及公寓也要复活

那么问题来了，前面说的这些地块，用地面积就超过57万㎡了？并没有，只有78618㎡。

看地块出让条件，除了挂牌出让的商业/商务、居住用地之外，竞得人还须按BA0401047等13个地块已取得的包含但不限于国土、规划、建设等批复文件实施建设，竞得后按出让合同约定及相关规定办理文件更名和新发……

△土地出让条件（局部）

没错，这13个地块就是恒大冠珺之光。意思就是，出让的是新世界国际学校附近的地块，但也要按规定建设原恒大商用地块，两者打包纳入建设用地范围。

△原恒大项目地块红线图

从航拍可见，原项目售楼部没有对外开放，一期公寓楼已基本成型，工地基本都有塔吊，但并未见明显施工迹象。

二期则仍是一片空地，地块内有不少积水，可见闲置已有较长时间。

至于足球场（BA0402042地块）方面，则是竞得人的配建项目，要求总投资约65亿，其中包括已建设投资20.92亿，剩余的44.08亿须由竞得人继续投资，项目建成后无偿移交政府指定单位。

△足球场现状，建筑轮廓大致可见

按照原来规划，足球场计划2022年建成投用，为广州增添可容纳约10万人的世界级专业体育场，而恒大冠珺之光公寓产品也凭借足球场的IP，在2020年11月以1.8万-2.3万/㎡的价格热销，引来市场关注。

只是目前来看，足球场建成投用的计划以及公寓的收楼，都不得不延期了。

△原恒大足球场及冠珺之光效果图

同样须要无偿配建的，还有足球场西侧、紧邻保障房项目的消防、服务设施（18班幼儿园）、中小学（24班小学）等用地。

其中24班小学已现雏形，18班幼儿园只有大致建筑轮廓，消防用地暂未见有过动工痕迹。

广州城投或接手盘活项目

而至于此次竞买谢村地块，并操刀盘活原恒大足球场、公寓项目的会是哪家开发商？

市面上早已有传言称，广州城投、恒大以及政府等多方曾积极举行会议，沟通有关原恒大项目去向及盘活方式。

也就是说，此次原恒大项目地块与新的谢村商用、居住地块打包挂牌，如果没有其它开发商参与竞拍，基本就是广州城投的囊中物。

说到广州城投，其实早已扎根广州南站一带，南站核心区内的市政道路、花城汇·南站、南站小学、石壁街中心幼儿园，以及保障房城隽和府等，都是其开发建设项目。

南站核心区内，还有广州城投开发的改善住宅领南府，首推98-143㎡2+1至3+1房，吹风价约4.5万/㎡。

△广州城投领南府

至于最新挂牌出让的谢村地块，顺利成交后居住用地开发项目价格会是多少？

相对有参考价值的或许是同在谢村片区的越秀星寰TOD，目前在售90-133㎡三四房，均价约4.1万/㎡。

△越秀星寰TOD

可以预见的是，新地块的出让，原恒大项目的“复活”，广州南站周边将有更多项目的开发建安排上线，城市面貌加速蜕变。

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